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全面取消限售限购潮来了

来源:财经新闻   浏览:76   2023-09-18
摘要:取消限售限购潮来了!


政策接力

一线城市全面“认房不认贷”之后,房企久违的成交喜报又在社交媒体流传。

不过,由于“认房不认贷”本身属于楼市调整政策的“小布丁”,从北京、深圳、广州等城市成交数据来看,放开认房不认贷的前几天,市场情绪很浓厚,但并没有维持几天,后面两天的成交量出现了大幅下滑现象。

因此,在新政释放出的改善群体购买力消耗尽之后,市场普遍焦虑下一波购买力从何而来,市场又该由谁来接力?

从9月份各地不断释放的优化政策来看,楼市纾困政策正朝着我们的预想发展——“认房不认贷”之后,全国范围内取消限售限购将逐步展开。

9月6日,市场流传着一则小作文,核心内容有三点:

一是监管部门将逐步解禁北京上海深圳等大城市的非核心区限购令;

二是放开新建商品住房备案价格上下浮动范围,即取消限价;

三是改变住宅用地出让年限限制。

抛开第三点委实在目前情况下有点离谱,前两点实则已经在目前房地产市场暗流涌动。

据中指研究院监测数据,近期政策出台频次有所加快,9月上旬已有超20省市出台政策近30条,接近8月政策频次半数,越来越多的城市将政策调整的重点集中在放开限售限购等政策上,其中南京、郑州、沈阳、大连全面取消限购,天津限购区域调整为市内六区,上海临港新片区则对重点人才放宽购房门槛,深圳则放开对港澳人士的商办物业和商务公寓的套数限制。

政策的“大堤”开始从一二线城市挖开一道道缺口。

二线城市率先发力

二线城市又走在了全面放开限购的前面。

9月7日深夜,南京官方发布《促进房地产市场发展南京最新举措》,宣布从9月8日起在玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明。

除了解除限购外,南京楼市最新举措中还包括调整优化差别化住房信贷、降低存量首套房贷利率、对购置新房实施补助、“卖旧换新”补助,及出台集体土地房票安置办法等一系列“组合拳”。

其中让市场最为兴奋的,无疑是全面取消限购与降低首付比例。作为强二线城市,南京的政策一直跟进得比较快,此前8月份就已经将四区之外的城区限购取消了,此次又迅速跟进政策,无疑能够带动其他仍在摇摆的城市跟进出台全面取消限购的政策,促进更多城市积极跟进。

降低首付比例是第二个强力政策。此次南京促进房地产的新举措就明确要求落实首套首付20%、二套首付30%的房贷政策有助于改善购房者的购房条件,提高购房的可负担性。

目前,除了南京取消限购外,郑州、沈阳、大连也全面解除限购限售,天津调整外围区域限购政策。其中,郑州更是在9月12日宣布全面取消限购、限售政策,这是继4月3日“二环外全面解除限购”后,把限购范围扩大到全市。降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

从此,郑州的五限“限购、限贷、限价、限签、限售”从官方层面只剩下限价了,二线城市在解除限购方面展现出巨大的动力与魄力。


一线城市有望部分放开

南京的大招甚至也开始影响外界对一线城市的期待。其实在上周末,一度传来广州要下调首套房(到20%)和二套房的首付比例(到30%)及贷款利率。但9月10日官方的报道出来后,给那些热情高涨的购房者浇了一盆“温水”——之所以不是“凉水”,是因为广州还是给到了较大的诚意——广州首套房贷突破LPR下限,成为首个突破下限的一线城市。

据悉最新的政策为,虽然首套房贷首付比例没有下调至市场此前期待的二成,仍为三成,但利率为LPR-10%,即4.1%,广州成为首个突破LPR下限的一线城市。

对二套房的放松是此次政策又一个亮点。根据政策,只要结清首套房贷,购买二套房可享受与首套房同样的30%首付比,利率也为LPR-10%,这一政策超出市场预期,此前这种情况的首付比例为五成。

另外,在广州有一套房且在供,首付40%,此前无房或无贷记录的要五成,房贷未结清的可高达七成。

利率方面,此前二套房利率为LPR+60基点,这也是此前的全国二套房利率下限。现在广州二套房利率为LPR+30基点,下调了30个基点,对于二套房的支持力度是相当大的。

目前来看,二线城市成功走出全面取消限购这一步,但一线城市仍在逐步试探。这种试探除了广州下调利率和首付比例外,上海和深圳也在摸索。

上海方面,9月7日,上海“临港新片区”管委会宣布:在重点支持单位工作的人才,购房的工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。与此前动辄5年社保年限相比,3个月的工作年限也算是接近没有限购了,临港大概率会成为上海首个取消限购的区域。

这种从边缘区域开始放松的方式,原先南京也这么干过,未来不排除北京、广州、深圳也在边缘地区先这么做。所以这算是一个非常积极的信号,限购政策将在一线城市撕开一个口子。

深圳则放开了港澳台人士购买商办物业和商务公寓的套数限制,港澳人士可以以个人名义购买商办类物业,无须注册公司,而且不限套数、随便买。深圳的商办“限外令”已经执行了16年,2007年7月深圳下发“限外令”后,境外机构只能购买用于办公所需的商品房(办公类),港澳台地区居民和华侨、在境内工作、学习超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的商品房(住宅类)。

此外,一向广深政策同频,不出意外的话,在关于首付比例及贷款利率方面,深圳方面也会积极向广州靠拢。

“三道红线”何时解除?

从目前房地产政策市场的发布情况来看,我们可以清晰地看到,沿海的一二线城市提前抢跑,国家也把政策都倾向给了这些超大特大城市。

这里面既有经济复苏的需要,一二线城市承担起了经济复苏旗手的责任,所以在政策上的倾斜不难理解。另一方面也是因为,影响全国楼市回暖的重要原因,是一线城市迟迟不松绑楼市政策,为全国楼市形成了一个坚不可摧的天花板,所以要稳住房地产市场就必须驱动人口向一二线城市汇聚,并极力稳住一二线城市的房价。

总体来看,一线城市基本上需求量还是比较充足的,所以刺激政策起效快,但要维持这种效果需要从工具箱子里不停地掏政策,既要人口,也要资金,还要购房资格,这里面最重要的是资格,因为大城市放松了限购,会产生强烈的虹吸效应,中小城市的热钱、富裕家庭的钱,会加速流向大城市,这样才能支撑起一二线城市的地产复兴。

但三四线城市的楼市就更加严峻了。

所以结论有三个:

一线城市的地产企稳,需要不停地给政策,而政策的终极就是取消限制。

二是一线城市回暖后,二线城市会跟进,甚至抢跑,因为你不抢不行,不然人口资金全被一线城市抢走了,所以到年末,大部分的强二线城市都会取消限购。

三是三四线城市的地产复兴仍路途遥远,就不能仅限于刺激消费端了,更重要的是国家层面对地产开发商的支撑,包括但不限于在融资、土地、税收、旧改等方面的支持。

限购限售放开后,楼市可能会回暖,但要持续复兴大概率要等到“三道红线”的解除后,只有房企能缓过来,整个市场才能真正缓过来。